Hoe verkoop of ontwikkel ik grond?

U heeft een bouwgrond, geschikt om te verkavelen of om appartementen te bouwen? Laat die zeker niet zomaar verkommeren. De gouden regel is: op bouwgrond moet gebouwd worden. Een onbebouwde bouwgrond brengt immers niets op en dit inkomensverlies heeft een enorm effect op uw rendement. Het kan bovendien nog jaren duren alvorens u de opbrengst ziet, zelf al beslist u vandaag om te verkopen, te verkavelen of te ontwikkelen. Meestal wachten heel wat eigenaars tot het te laat is: een sterfgeval in de familie, een onverwachte nood aan liquiditeiten in de eigen zaak, …

Wil u een bouwgrond verkopen, die geschikt is voor appartementen, woningen of andere, dan gaat u beter te rade bij de technische dienst Stedenbouw van de stad. Ga daar na wat er mag gebouwd worden op de grond. Ga volgende zaken na in verband met uw bouwgrond:

- Kan de bouwgrond verkaveld worden?
- Zijn er bepaalde voorwaarden aan verbonden?
- Is er een sociale verplichting van toepassing?
- Is er een voorkooprecht van toepassing?
- Is er een mogelijkheid om de grond te verbinden met de straat?
- …

Eenmaal u dit weet gaat u best op zoek naar een projectpartner of koper met een goede reputatie, die kennis heeft van de markt, financiële slagkracht en een groot en professioneel kader. Die kan met u samen de prioriteiten vastleggen en eventueel een geschikte en bekwame landmeter aanduiden. Je gaat best pas achteraf spreken met een landmeter of architect, vaak heeft een landmeter weinig kennis van de markt of het bouwen zelf. Een projectgrond kan soms meer geschikt zijn voor woningen dan appartementen, of omgekeerd. Zo vermijd je dat je vergunningen gaat aanvragen voor een onverkoopbaar of onrendabel project. Als u niet opteert voor een klassieke verkoop, in het zoeken van een partner – een verkavelaar of projectontwikkelaar - let u best op volgende zaken:

- Is de grootte van het project in verhouding met de grootte van de partner? Met een klein project, ga je best niet in zee met een beursgenoteerde verkavelaar.  Grote overheadkosten en logge organisatie kunnen erg negatief werken voor een klein projectje.
- Heeft de partij voldoende financiële slagkracht? Contracten zijn waardeloos als ze worden gesloten met een partij die haar verplichtingen niet kan nakomen.
- Is de andere partij betrouwbaar? Niet alleen voor jezelf, maar ook de eindkoper van de nieuwbouwwoningen of -appartementen moet uw partij vertrouwen.
- Treed de partij op als investeerder? Of spreken we eerder van een makelaar of dienstverlener.
- Is risico en rendement in verhouding? Als u niet mee stapt in de ontwikkeling van de grond en uw grond onmiddellijk verkoopt neemt u geen risico, u zal een lager rendement hebben maar 100% zekerheid. Het hoogste rendement, zonder risico, is een utopie. Hou daar rekening mee.
- Is de partner zelf van plan tot het einde het project op te volgen? Blijft u tot het einde werken met dezelfde partij of krijgt in ineens een aan andere investeerder of aannemer aan de onderhandelingstafel.

Uw notaris spreekt u best pas aan op het moment dat u al met de verkavelaar of projectontwikkelaar aan het praten bent. Die kan u bijstaan zodoende dat u de juiste contracten sluit. Uw notaris betrekken in het voortraject heeft weinig zin en kan uw project vertragen. Een notaris staat immers in voor heel wat aktes – verkavelingsakte, basisakte, verkoopaktes – en wil daarin uiteraard betrokken zijn. Zolang er niets is vastgelegd is er ook niets verloren, daarom wacht je best even om de notaris in te lichten teneinde het proces vlot te laten verlopen.

De prijs? Wees bewust dat met onrealistische verwachtingen je hele dossier snel in de prullenmand beland, waardoor de beste partijen al weg zijn en niet meer terugkeren. Ontwikkelen en verkavelen is een erg risicovolle onderneming en de verkavelaar of projectontwikkelaar dient ook iets te verdienen aan haar diensten en investering. Luisteren is gratis, daarom laat je de ander best even praten alvorens uw eisen op tafel te leggen.

Succes!